صندوق‌ زمین و ساختمان چیست: میزان بازدهی + مقایسه ارزش سرمایه گذاری

آیا کسی هستید که به سرمایه‌گذاری در بازار ساختمان علاقه دارد؟ یا سرمایه‌گذاری هستید که می‌خواهید در در پروژه‌های کلان ساختمان‌سازی شرکت کنید و سرمایه کافی برای این کار را ندارید؟ در هر صورت، راهی برای این کار وجود دارد که شما بتوانید وارد عرصه پروژه‌های ساختمان‌سازی شوید و آن استفاده از صندوق‌ زمین و ساختمان است. استفاده از صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا راحت‌تر و سریعتر به وجوه مالی برای انجام پروژه‌های کلان ساختمان دسترسی داشته باشند و سود قابل توجهی از پروژه‌ها را کسب کنند. با ما همراه باشید تا در این مقاله در مورد موضوع صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس، ارکان و مزایا و معایب عملکرد آن‌ها توضیح دهیم.

صندوق‌ زمین و ساختمان چیست؟

زمین و ساختمان جزو با ارزش‌ترین سرمایه‌هایی هستند که هر فرد می‌تواند داشته باشد. از این رو، خرید یا فروش زمین و ساختمان‌سازی برای بسیاری از سرمایه گذاران جذاب است. با این وجود، بودجه ساختمان‌سازی خیلی زیاد است و بسیاری از اوقات، یک سرمایه‌گذار به تنهایی نمی‌تواند تمام این بودجه را تامین کند. برای همین، صندوق‌ زمین و ساختمان کارکرد اصلیش این است که وجوه لازم برای سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز ساختمان‌ها و زمین را تامین کند.

همچنین، هر سود و زیانی که در فرآیند ساختمان‌سازی و پروژه ساخت و ساز صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان رخ می‌دهد متعلق به سرمایه گذاران این صندوق‌ها خواهد بود. با این وجود، آیا سابقه صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس تازه است یا این نوع سرمایه‌گذاری تاریخچه قدیمی‌تری داشته است؟ در ادامه با اینوستو همراه باشید.

سابقه صندوق‌ زمین و ساختمان به چه زمانی برمیگردد؟

با مرور زمان و آشنایی بیشتر سرمایه‌گذاران با فرایندهای صنعت زمین و ساختمان، فعالیت این نوع صندوق‌ها رواج یافت. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران بیشتری برای تاسیس صندوق‌های زمین و ساخت اقدام کردند.

سابقه تاسیس صندوق‌‌های زمین و ساختمان در ایران نسبتا جدید است و به اواخر سال ۱۳۸۶ برمی‌گردد. در آن زمان، بیشتر صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بازار بورس ایران از نوع صندوق درآمد ثابت بودند. بنابراین، ایده برپا کردن صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان در سال 1386 برای اولین بار مطرح و در سال ۱۳۸۷ امیدنامه و اساسنامه آن تنظیم شد.

با این حال، بعد از تنظیم اولیه اساسنامه چنین صندوق‌هایی خیلی از سرمایه‌گذارانی که می‌خواستند این صندوق‌ها را تاسیس کنند، با فعالان بازار سرمایه زمین و ساختمان و فرایندهای مهم ساختمان‌سازی یا ابزارهای مالی لازم آن آشنا نبودند. برای همین، مراحل تاسیس صندوق زمین و ساختمان در بورس برای آنها به مرحله نهایی و پذیره نویسی نمی‌رسید.

(برای آگاهی از نحوه فعالیت صندوق های درآمد ثابت مطلب صندوق درآمد ثابت چیست را مطالعه نماید.)

نحوه عملکرد صندوق‌ زمین و ساختمان چگونه است؟

نحوه عملکرد صندوق‌‌های زمین و ساختمان پیچیدگی خاصی ندارد. در مرحله اول، صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان وجوه سرمایه را به صورت خرد از تعداد سرمایه‌گذاران زیاد جمع آوری می‌کند. سپس، این وجوه و بودجه برای ساخت پروژه ساختمانی تخصیص داده می‌شوند. بعد از اینکه پروژه ساختمانی مورد نظر به اتمام رسید، واحدهای ساختمانی آن به فروش می‌رسد.

در مرحله آخر هم سود عایده از فروش این واحدهای ساختمانی به حساب هر سرمایه‌گذار با توجه به مبلغ اصلی سرمایه‌ای که در صندوق زمین و ساختمان در بورس گذاشته واریز می‌شود. اما آیا شما می‌دانید که چه کسانی هستند که صندوق‌های زمین و ساختمان را می‌چرخانند و مسئول بازرسی و نظارت بر امور مالی و فنی آن هستند؟

(جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص انواع صندوق های سرمایه گذاری مقاله صندوق سرمایه گذاری چیست را مطالعه نمایید.)

ارکان صندوق‌ زمین و ساختمان چه کسانی هستند؟

هر صندوق‌ِ زمین و ساختمان برای فعالیت درست و شفافش نیاز به چند رکن مهم دارد که وظایف آن را انجام داده و بر روندهای متنوع آن نظارت دارند. همچنین، تمام ارکان انواع صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان دارای مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار هستند. بنابراین، آنها فعالیت‌های صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان در بورس را با توجه به قوانین سازمان بورس انجام می‌دهند. این ارکان عبارتند از:

نقش مجمع در صندوق‌‌های زمین و ساختمان چیست؟

در صورتی که سرمایه‌گذاری باشید که بیش از یک درصد از کل واحدهای صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان را داشته باشید، می‌توانید به نمایندگی از سرمایه‌گذاران صندوق مجمع آن را با سرمایه گذاران دیگر تشکیل دهید. نقش و وظیفه مجمع در صندوق‌ زمین و ساختمان مهم است، زیرا ارکان دیگر صندوق را تعیین می‌کند و فعالیت‌هایی مثل تصویب اسناد مزایده پیش فروش واحدهای صندوق یا تصمیمات مربوط به انحلال صندوق را می‌گیرد. با این حال، برای گرفتن برخی از این تصمیمات، مجمع حتماً باید اجازه سازمان بورس و اوراق بهادار را گرفته باشد.

مدیر صندوق در صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان چه نقشی دارد؟

معمولاً وظیفه مدیر صندوق بر عهده اشخاص حقوقی می‌افتد. این به این معنی است که مجمع صندوق‌ زمین و ساختمان یک شرکت را در این پست می‌گذرد. در اکثر اوقات، شرکت‌هایی مثل شرکت‌های تامین سرمایه و مشاوره سرمایه‌گذاری به عنوان پست مدیر صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان در بورس انتخاب می‌شوند که وظیفه اصلیشان مدیریت پروژه و نظارت بر امور مالی صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان است.

متولی در صندوق‌های زمین و ساختمان چه وظیفه‌ای برعهده دارد؟

متولی صندوق نیز باید روند صحیح فروش یا پیش فروش واحدهای ساختمان را تحت نظر بگیرد. علاوه بر این، متولی حتماً باید اطمینان حاصل کند که مدارک و مستندات مربوط به پروژه ساختمانی به طور کامل جمع آوری و به طور صحیح از آنها نگهداری می‌شود.

یکی دیگر از ارکان مهم صندوق‌‌های زمین و ساختمان متولی است که معمولاً از بین حسابرسان مورد اعتماد سازمان بورس و اوراق بهادار، شرکت‌های حقوقی یا شرکت‌های مشاور سرمایه‌گذاری انتخاب می‌شود. وظایف اصلی متولی در صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان متعدد هستند. برای مثال، متولی باید بر عملکرد ارکان دیگر صندوق زمین و ساختمان در بورس نظارت داشته باشد.

(اگر قصد سرمایه گذاری در صندوق های بورس را دارید حتما مقاله صندوق مختلط چیست را هم مطالعه نمایید.)

وظیفه حسابرس در صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟

داشتن شفافیت و اطمینان از روند درست تراکنش‌های مالی در صندوق‌‌های زمین و ساختمان یکی از مسائل مهم آن است که بر عهده حسابرس صندوق می‌افتد. اصولاً حسابرس صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان باید اطمینان حاصل کند که رویدادهای مالی صندوق به طور صحیح در آن رخ می‌دهند و ثبت می‌شوند. بنابراین، وظیفه حسابرس در صندوق زمین و ساختمان بورس خطیر است که توسط متولی پیشنهاد شده و با تایید سازمان بورس و اوراق بهادار در پستش انجام وظیفه خواهد کرد.

بازارگردان در صندوق‌های زمین و ساختمان چه عملکردی دارد؟

عملکرد اصلی بازارگردان‌ها در صندوق‌‌های زمین و ساختمان افزایش نقد شوندگی و حفظ قیمت واحدهای آن است. بازگردان‌ها می‌توانند میزان عرضه و تقاضا و نوسانات در بازار را با استفاده از خرید و فروش مستمر تحت تاثیر قرار دهند و به این صورت، به بهبود نقدشوندگی صندوقِ زمین و ساختمان در بورس کمک کنند. نقش بازارگردان در صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان معمولاً بر عهده نهادهای مالی، شرکت‌های مشاور سرمایه‌گذاری و تامین سرمایه می‌افتد.

کارکرد متعهد پذیره نویسی در صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟

کارکرد متعهد پذیره نویسی در صندوق‌ زمین و ساختمان این است که پس از ارائه گزارش مدیر صندوق در مورد مابقی واحدهای آن درخواست صدور واحدهای باقیمانده را بدهد. سپس، او معادل قیمت آنها را به حساب صندوق واریز می‌کند.

در حقیقت، متعهد پذیره‌نویسی به نقد شووندگی صندوق و حفظ قیمت و ارزش اصلی واحدهای آن کمک می‌کند. همچنین، معمولاً موسسات مالی، مشاوره سرمایه‌گذاری و بانک‌های مجوزدار از سوی بانک مرکزی به پست متعهد پذیره نویسی در صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان منتسب می‌شوند.

مدیر ساخت در صندوق‌های زمین و ساختمان چه عملکردی دارد؟

مسلماً هر صندوق‌ِ زمین و ساختمان در بورس نیاز به یک پیمانکار دارد تا پروژه‌های ساختمانی‌اش را انجام دهد. در صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان این پست به مدیر ساخت محول می‌شود. معمولاً شرکت‌های پیمانکاری این وظیفه را بر عهده می‌گیرند که حداقل ۵ سال سابقه در زمینه ساختن پروژه‌های ساختمانی بزرگ را داشته باشند. رتبه‌بندی شرکت‌های پیمانکاری منتخب برای این پروژه‌ها مشخص است و آنها با تصویب مجمع صندوق و سازمان بورس و اوراق بهادار می‌توانند فعالیتشان را آغاز کنند.

عملکرد ناظر در صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟

علاوه بر شرکت پیمانکاری که کار ساخت پروژه صندوق‌ِ زمین و ساختمان در بورس را انجام می‌دهد، این پروژه نیاز به یک ناظر هم دارد. در نتیجه، نقش ناظر نظارت بر اجرای صحیح و کامل پروژه ساختمانی صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان است. از این رو، پست ناظر توسط ارکان مجمع و با تایید سازمان بورس و اوراق بهادار تصویب می‌شود.

واحدهای صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان چه هستند؟

زمانی که شما به عنوان سرمایه‌گذار واحدهای صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان را می‌خرید، در حقیقت دارید بخشی از سهم و مالکیت پروژه ساخت و ساز را از آن خود می‌کنید. بدین ترتیب، هر واحد از سرمایه‌گذاری صندوق‌ِ زمین و ساختمان بیانگر قسمتی از دارایی‌های کل صندوق است.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق‌ِ زمین و ساختمان چیست؟

 به خاطر خرید و فروش واحدهای صندوقِ زمین و ساختمان امکان نقد شوندگی در آن بالا است که می‌تواند به آسانی و سرعت وجوه پروژه را تامین کند. از سوی دیگر، به خاطر ارائه گزارش‌ها به طور منظم و دوره‌ای روند کار آنها شفافیت بیشتری دارد که باعث اطمینان خاطر بیشتر سرمایه‌گذاران خواهد شد. به غیر از این، ماهیت صندوق‌های زمین و ساختمان طوری است که سرمایه‌گذاران علی رغم داشتن سرمایه‌های خرد و کم می‌توانند در پروژه‌های کلان ساختمان‌سازی فعالیت کنند.

سرمایه‌گذاری در هر حوزه‌ای ریسک‌ها و مزیت‌های خودش را دارد و در حوزه صندوق‌‌های زمین و ساختمان هم همینطور است. برای همین، اگر در فکر شرکت کردن در این حوزه هستید، بهتر است که با چشم باز و با دانستن مزایا و معایب آن واردش شوید.

برای مثال، بزرگترین مزیت سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان در بورس وجود وجوه زیاد برای ساختمان‌سازی است که قبل از این تامین چنین وجوهی بسیار دشوار بود. همچنین، خود افراد سرمایه‌گذار برای ساخت و ساز پروژه‌ها نیاز به دانش تخصصی در این زمینه ندارند و می‌توانند آن را به شرکت‌های پیمانکاری بسپرند که این کار را با کارآمدی انجام می‌دهند.

سرمایه گذاری در صندوق‌‌های زمین و ساختمان چه معایبی دارد؟

با این که سرمایه‌گذاری در صندوق‌ زمین و ساختمان در بورس می‌تواند مزایای زیادی برای سرمایه‌گذارانی داشته باشد که می‌خواهند با وجوه کم وارد این بازار شوند، شما نباید معایب آن را هم نادیده بگیرید. برای مثال، یک عیب بزرگ در اجرای پروژه‌های ساختمانی افزایش هزینه‌های ساخت آن در طول پروژه است که می‌تواند منجر به زیان سرمایه گذاران شود.

همچنین، تمام نشدن پروژه ساخت و ساز صندوق در زمان معین می‌تواند باعث افزایش این هزینه‌ها و به منجر به کاهش ارزش دارایی‌های صندوق و زیان مالی سرمایه گذار شود. بنابراین، استفاده از صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان ریسک‌های خود را دارد که شما باید با توجه به نوع این ریسک‌ها ببینید می‌خواهید در آن سرمایه گذاری کنید یا خیر.

سرمایه گذاری در صندوق‌‌های زمین و ساختمان چه مقدار سود دارد؟

در کل، نمی‌توان سود سرمایه‌گذاری در صندوق‌ِ زمین و ساختمان در بورس را به صورت دقیق حساب کرد، چون هیچ فرمول مشخصی برای آن وجود ندارد و سود آن هم ۱۰۰ درصد تضمین شده نیست. فقط زمانی که پروژه صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان به اتمام می‌رسد سود حاصل از آن بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود. با این وجود، عوامل مختلفی مثل بازار ساخت و ساز و مسکن و هزینه‌های ساخت و ساز بر سود آن تاثیر می‌گذارند.

چطور می‌توانیم در صندوق‌‌های زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کنیم؟

برای سرمایه گذاری و خرید و فروش واحدهای صندوق‌ زمین و ساختمان، شما اول از همه به کد معاملاتی سازمان بورس نیاز دارید. برای این کار، شما در ابتدا باید وارد سامانه سجام سازمان بورس شوید و مراحل ثبت نام را طی و کد بورسی را دریافت کنید.

در مرحله بعد، باید کارگزاری را انتخاب کنید که معاملات بورسی را برای شما انجام دهد. بعد از اینکه کارگزاری را انتخاب و در آن ثبت نام کرده‌اید، می‌توانید وارد پنل یا سامانه آنلاین آن کارگزاری شوید و صندوق زمین و ساختمان مورد نظر خود را انتخاب کنید. بعد از انتخاب صندوق مورد نظرتان می‌توانید واحدهای آن را خرید و فروش و به این صورت، در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنید.

صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان چطور در رابطه با روند کارش گزارش می‌دهد؟

در بازه سه ماهه، گزارش صندوق بنابر خالص ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری و قیمت تمام شده درج می‌شود. در گزارش شش ماهه هم بر اساس خالص ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری شده و هم بر اساس قیمت تمام شده و ارزش روز اعلام و درج می‌شود. در نهایت هم در مقاطع زمانی افزایش ارزش سرمایه، خالص ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری بنابر قیمت تمام شده و ارزش روز آنها در سایت صندوق منتشر می‌شود.

یکی از وظایف اصلی دست اندرکاران و مخصوصاً مدیر صندوق‌ زمین و ساختمان در بورس ارائه گزارشات در مورد روند ساخت پروژه به سرمایه‌گذاران آن است. به این صورت، سرمایه‌گذاران می‌توانند بفهمند پروژه چقدر پیشرفت کرده است.

به این ترتیب، مدیر صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان در دوره‌های زمانی یک ماهه، سه ماهه، شش ماهه و در زمان افزایش سرمایه گزارشات مربوط به میزان پیشرفت پروژه و شرایط پیش فروش را منتشر می‌کند. برای مثال، در گزارش‌های ماهانه، مدیر صندوق میزان پیشرفت فیزیکی ساخت پروژه که توسط مدیر ساخت گزارش می‌شود را باید در پنل سایت صندوق منتشر کند.

ارزش خالص دارایی صندوق‌ زمین و ساختمان (NAV) چیست؟

ارزش خالص دارایی صندوق‌ِ زمین و ساختمان از تفریق کردن ارزش بدهی‌های صندوق از ارزش دارایی‌های آن به دست می‌آید. به این ترتیب، هر ۶ ماه یک بار یک کارشناس به نمایندگی از دادگستری ارزش دارایی‌های صندوق را با توجه به پیشرفت پروژه ساخت و ساز بر اساس قیمت روزشان تعیین می‌کند. سپس، او با توجه به این اطلاعات، ارزش خالص دارایی‌های صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان را محاسبه می‌کند.

صندوق سرمایه‌گذاری پروژه و صندوق‌ زمین و ساختمان چه تفاوتی با همدیگر دارند؟

بین صندوق‌های سرمایه‌گذاری پروژه و صندوق‌ِ زمین و ساختمان شباهت‌های زیادی وجود دارد. هر دو برای تامین وجوه برای یک پروژه خاص تاسیس می‌شوند و ارکان خیلی از آنها هم مشترک است. با این حال، صندوق سرمایه‌گذاری پروژه هم می‌تواند پروژه‌های ساختمانی را انجام دهد و هم برای تامین وجوه پروژه‌های ساختمانی مفید است. این در صورتی است که صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان برای تامین وجوه پروژه‌های ساختمان‌سازی مورد استفاده قرار می‌گیرد. بنابراین، مهمترین تفاوت بین این دو نوع صندوق در نوع عملکرد آنها است.

تفاوت اصلی بین صندوق‌ زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات در چیست؟

به غیر از صندوق‌ زمین و ساختمان در بورس، صندوق‌های دیگری هم مثل صندوق املاک و مستغلات وجود دارند. اما تفاوت بین این دو در چیست؟ تفاوت صندوق‌ سرمایه گذاری زمین و ساختمان و املاک و مستغلات در نحوه کارکرد و سرمایه‌گذاری آنها است.

با توجه به مطالبی که ما در این مقاله توضیح دادیم، سرمایه‌گذاران برای ساخت ساختمان‌ها سرمایه‌های خود را جمع می‌کنند و به نوعی در ساختن آن شریک هستند. بنابراین، سودی که از این پروژه عاید سرمایه‌گذاران می‌شود بعد از اتمام ساخت و ساز و فروختن واحدهای ساختمان به آنها می‌رسد.

اما در مورد املاک و مستغلات چنین نیست. در حقیقت، پروژه‌های صندوق املاک و مستغلات هیچ وقت وارد مرحله ساخت و احداث نمی‌شوند و سرمایه‌گذاری آنها بیشتر در زمینه واحدهای مسکونی و تجاری است. بنابراین، سود این پروژه‌ها از اجاره این واحدها به سرمایه‌گذاران می‌رسد.

انتخاب صندوق‌ زمین و ساختمان با اینوستو

اگر شما کسی هستید که به غیر از درآمد ثابت می‌خواهید درآمد دیگری داشته و ریسک کنید، سرمایه‌گذاری در صندوق‌ زمین و ساختمان در بورس می‌تواند راه خوبی برای این کار باشد. با این حال، در ایران صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان متعددی وجود دارند که شرایط متفاوتی برای سرمایه‌گذاری دارند.

ما در شرکت اینوستو سال‌ها است که در از زمینه امور مالی مثل صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعالیت داشته‌ایم. بنابراین، اگر شما به سایت ما مراجعه کنید، خوشحال می‌شویم که در رابطه با سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها مطابق با شرایط‌تان به شما مشاوره‌های لازم را ارائه کنیم.